pyonerka (pyonerka) wrote,
pyonerka
pyonerka

Основы управления многоквартирным домом

рис2.1

Поставив перед собой задачу подготовки председателей Советов МКД к решению частных проблем в сфере ЖКХ, мы не можем не обратиться к рассмотрению общих вопросов управления. Ведь от понимания базовых принципов, касающихся сферы управления целенаправленными процессами, зависит выбор правильного подхода к решению того или иного частного вопроса.


{C}{C}{C}


Продолжение. Начало
здесь.

Конечно, формат газеты не позволяет в достаточной степени раскрыть весь материал семинарских занятий, проводимых в Центре подготовки председателей Советов МКД. Однако коль скоро мы выпускаем газету, претендующую на роль своеобразного учебного пособия для целевой аудитории, сформировать общее представление о проблемном вопросе, задать общее направление мысли читателя нам кажется возможным.

Рассмотрение вопроса управления хотелось бы начать с замечания о том, что система управления (в том числе и многоквартирным домом) включает в себя следующие составляющие: субъект управления (управляющая подсистема); объект управления; алгоритм управления (закон, постановление, договор, правила, нормы и пр. документы, включающие цель управления); воздействие на объект; обратная связь и ресурсы. В процессе управления ресурсы по заданным правилам должны преобразовываться в целевой эффект (положительные результаты, определенные целью управления). В этой статье мы подробнее рассмотрим первые три составляющие.

В первую очередь хотим подчеркнуть, что управление всегда должно быть целенаправленным процессом! Лишь тогда, когда существует четкая, документально определенная и количественно измеряемая цель, можно вести речь о каком-либо целевом эффекте и об оценивании управления. О том, что такое эффективность и как оценивать целенаправленный процесс, мы поговорим в следующих выпусках. Здесь мы хотим задать читателю тему для размышления: каковы цели управления процессами в сфере ЖКХ, да и реформы ЖКХ в целом?

Когда цель поставлена, тогда должна быть выбрана (сформирована, создана, найдена) подсистема, которая займется достижением поставленной цели (рис. 1).

2.2

{C}{C}     Рис. 1 Общая схема системы управления



Это управляющая подсистема (или в случае ЖКХ – управляющая организация). И поскольку есть цель, есть управляющая подсистема, есть объект управления, а это в нашем случае – многоквартирный жилой дом, то должен быть и целенаправленный процесс.

Управление в сфере ЖКХ необычно тем, что высшим органом управления домом является общее собрание собственников (рис. 2).


2.3
Рис. 2 Схема управления в сфере ЖКХ (как должно быть)


По закону оно должно проводиться не реже 1 раза в год. Общее собрание должно согласовать цели и утвердить план работ на следующий год, определить ресурсы (величину оплаты работ и услуг), принять работы за предыдущий год (отчет управляющей организации). В отчете, кстати, должен быть дан ответ на вопрос: достигнуты ли цели управления? А если нет, то по какой причине и каким образом расходовались ресурсы (в том числе деньги). В отношении некоторых управляющих организаций в этом случае уместен вопрос «где деньги, Зин?» А вот еще вопрос: что будет, если высший орган управления не может (или не хочет) собраться, и на кого в этом случае пенять?

Государство, с одной стороны, определяет цели управления (прописывая их в соответствующих законах), с другой – осуществляет контроль процесса управления многоквартирным домом и достигнутых результатов (по крайней мере, так должно быть). В случае если выявляется нарушение требований действующего законодательства, Государство осуществляет «корректирующее воздействие». А если эти функции будут парализованы, к примеру, в результате коррупционного сговора между отдельными нечистыми на руку чиновниками и управляющей организацией? (Или создана скрытая система, в которой управляющей организации отведена роль «мальчика для битья», а основные выгоды имеют вышестоящие структуры, аффилированные с органом управления регионом). Вспомните результаты последнего капитального ремонта в вашем доме. И кто тогда сможет помочь Государству исполнить необходимые функции? Вот здесь и проявляет себя особая функция Совета многоквартирного дома как представителя жителей дома, контролирующего процесс управления.

{C}{C}{C}{C}

2.4


Рис. 3  Роль Совета МКД в процессе контроля за деятельностью управляющей организации


Надежда сегодня остается только на активистов, которые, создав Совет МКД, во-первых, – осуществляют контрольные функции за процессом и результатами управления, во-вторых, – побуждают остальных собственников быть более ответственными и активными (участвовать в общих собраниях, осмотрах общего имущества и т.п.), в‑третьих, – оказывают помощь добросовестным чиновникам в исполнении ими контрольно-надзорных функций и прочих должностных обязанностей.

Итак, управление многоквартирным домом это упорядоченная деятельность системы управления направленная на достижение выбранной цели.

Основными составляющими цели управления многоквартирным домом являются: достижение и поддержание (обеспечение) безопасных и благоприятных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Наблюдательный читатель обратит внимание на расстановку приоритетов в приведенном выше перечне. Мы сознательно ставим слова «безопасных» и «благоприятных» впереди, поскольку именно сохранение жизни и здоровья граждан является наиболее важной составляющей цели управления в сфере ЖКХ! И только после этого идут вопросы о предоставлении коммунальных услуг и их стоимости. А какие темы в настоящее время раскручивают СМИ? – Много платим!? – мало платим!? – прорывает трубы! – дорожает газ! и т.п. Сведение проблематики ЖКХ к подобным частным вопросам есть ни что иное как «увод в сторону» и не имеет ничего общего с управлением. Видимо, тем группам, которые паразитируют в сфере ЖКХ, очень выгодно постоянно сводить все к частностям, дабы граждане «за деревьями не увидели леса».

Некоторые недобросовестные сотрудники управляющих организаций и им подобные всячески стараются обходить своим вниманием такие документы, как 170-е Постановление Госстроя РФ, вводящее в действие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. А ведь именно в этих Правилах (помимо прочих СНИПов) и описано то состояние, к которому должен быть приведен дом и в котором он должен поддерживаться – фактически четко определена цель управления (кстати, Правила обязательны для исполнения как собственниками, так и управляющими организациями). Но нет! Упор делается на документы с наиболее размытыми формулировками и в первую очередь на некачественные договоры управления. А там, где не ясны цели, там  жди обмана.

Основными задачами управления многоквартирным домом являются:

– планирование мер по достижению целей управления;

– осуществление действий по реализации намеченных мер, координации и стимулированию деятельности непосредственных исполнителей (привлекаемых лиц), направленной на достижение наилучшего качества выполняемых работ, предоставляемых услуг;

– контроль достижения планируемых целевых эффектов.

Для практической реализации поставленных целей и задач управление многоквартирным домом должно включать в себя следующие функции:

1. Договорно-правовая деятельность:

– заключение качественных договоров на управление, на работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом;

– применение мер гражданско-правовой ответственности в случае нарушения договорных обязательств;

– иная, связанная с договорно­правовой, деятельность по управлению многоквартирным домом.

2. Технический контроль и планирование:

– планирование работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

– технический контроль за выполнением работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

– иная, связанная с техническим контролем и планированием, деятельность по управлению многоквартирным домом.

3. Организация и обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания многоквартирного дома, включая организацию работ по ликвидации аварийных ситуаций и их последствий.

4. Финансово-экономическая деятельность:

– осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;

– организация расчета, учета и приема платежей за предоставленные услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом;

– иная, связанная с финансово-экономической, деятельность по управлению многоквартирным домом.

5. Работа с гражданами, проживающими в многоквартирном доме:

– прием жалоб, заявок и обращений по вопросам, связанным с качеством предоставляемых услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом;

– работа по взысканию в установленном порядке задолженности по оплате за услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом;

– своевременное предоставление информации по вопросам предоставления услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе – об изменении размера оплаты предоставляемых услуг;

– иная деятельность по управлению многоквартирным домом.

Рассматривая многоквартирный дом как объект управления, необходимо дать некоторые разъяснения в форме определений:

собственник помещения в многоквартирном доме – физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования;

многоквартирный дом – комплекс недвижимого имущества, включающий жилые и нежилые помещения, общее имущество, находящийся в собственности физических и (или) юридических лиц, государственной и муниципальной собственности;

жилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан, то есть отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната;

нежилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, не относящееся к жилым помещениям и не входящее в состав общего имущества в многоквартирном доме;

общее имущество в многоквартирном доме – имущество в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности и не участвующее в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта недвижимости;

содержание общего имущества в многоквартирном доме – комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемый в соответствии с решением собственников помещений в многоквартирном доме и установленными нормативными требованиями.

Есть еще одна важная составляющая рассматриваемого вопроса – договор управления. Данный документ определяет правила, по которым будет производиться весь процесс. И эти правила не должны противоречить действующему законодательству (рис.4).

2.5
Рис. 4  Правовая схема договорных отношений


В той области права, где закон не дает четких разъяснений, они (правила) незаменимы и позволяют на высоком уровне организовать процесс управления домом. Именно поэтому так важно для собственников принимать активное участие в подготовке договора, максимально учитывающего их интересы.

Ресурс ГКВ http://vk.com/gkvspb

Продолжение следует

Автор верхней картинки-заставки pterozavtr

Tags: ГКВ, ЖКХ, газета, газета Заря, ликбез ГКВ
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 16 comments